山东省是全国较为富裕的省份之一，而对于整个山东地区来说，常住人口达到一个亿，在全国人口总量排名仅次于广东省。

璀璨明珠，山东德州

另外山东地处东部沿海区域，是我国重要的经济发展区域，对于山东的经济总量更是在全国排名第三，仅次于广东、江苏，要高于浙江、福建、河南等地。

随着城市化的发展，山东逐渐形成两大都市圈，分别是青岛都市圈和济南都市圈。

但整个山东地区人口基数庞大，整个山东地区共包括136个区县，相对而言绝大多数的县级城市，就地城市化，扩大县城规模是未来的发展趋势。

一座激情澎湃的城市

今天与大家一起来分享位于山东德州地区的临邑县、宁津县、夏津县，主要剖析这三座县级城市楼市潜力与未来。

影响城市楼市固定资产价值的因素有很多，比如一座城市的常住人口，这座城市的经济总量以及它的产业分布，还有这座城市的建成区规模都与城市楼市固定资产价值有一定关系。

美丽的家乡

首先，让我们来了解一下这三座县级城市现在的常住人口数量。

据第7次人口普查数据，德州地区常住人口大约561万人，这样的人口基数在山东16座城市排名当中处在第9位，在全国所有的城市排名当中处在第70位。

可以说德州也是一座拥有庞大人口体量的城市，而在第6次人口普查数据当中，德州的常住人口是556万人。

根据第7次与第6次人口普查数据对比，或许我们发现德州地区的人口比较稳定，总体人口只增加了5万人。

不断发展中的城市

那么对于这三座县级城市，现在的人口又是多少呢？

根据第7次人口普查数据，现在临邑县常住人口47.34万，相比于10年前人口大约减少4万人。

而对于宁津县现在的常住人口47.33万，相比于10年前人口大约减少1.5万人。

对于夏津县现在的常住人口45.81万人，相比于10年前人口大约减少4.2万人。

城市风景美如画

通过数据对比，我们发现这三座县级城市均出现不同程度的人口流出。

人往高处走，水往低处流，这是亘古不变的发展原则。

当然随着山东省着力发展济南都市圈和青岛都市圈，加速很多县域城市的年轻人前往济南和青岛安家。

随着各地区中心城区首位度的提升，对于很多县域城市的年轻人，也会选择到地级中心城区安家。

现在德州两大中心城区人口大约148万人，而在十年前，德州两大中心城区的人口大概120万人。

侧面反映到德州中心城区的人口用10年时间增加了约28万人，当然这28万人主要来自于县级城市的人口贡献。

座座高楼拔地起

接下来，让我们来了解一下这三座县级城市所处的地理位置。

地理位置直接影响一座城市的发展。

山东省之所以发展快，主要取决于山东处在东部沿海区域，而对于东部沿海的省份，从广东、福建、浙江、上海、江苏再到山东都是走在全国的前列。

德州是济南都市圈重要的组成部分，对于未来的大济南都市圈发展，必然会带动整个德州的蝶变。

临邑县地理位置

从地理位置上看，临邑县距离济南都市区非常近，更是大济南都市圈重要的组成部分。

当然临邑县处在济南与德州两大中心城市之间，更是德州融合济南发展的桥头堡城市。

宁津县地理位置

严格意义上说，宁津县距离大济南都市区比较远，但宁津县与德州城区较近，随着未来的发展，未来德州或许会扩大城市格局，对于宁津县未来也具有一定契机。

夏津县地理位置

从地理位置看下，夏津县周边有多个县级城市，而且多个县级城市城区距离较近，未来这片区域或许会相向发展，抱团取暖共建更大的区域中心城市。

从这三座县级城市的角度来看，三座县级城市地理位置各有千秋，但未来的发展契机或许有所不同。

临邑县快速融合大济南都市圈，宁津县未来对接德州城区，而夏津县就地城市化成为山东地区重要的区域中心城市。

城市扩大的背后更是幸福的居民生活

我们再来认识一下这三座县级城市，在过去一年的经济总量。

2020年德州地区共完成经济总量3,078亿，对于这三座县级城市来说，经济综合实力最强的是临邑县。

2020年临邑县共完成经济总量274亿，在德州11个区县排名当中处在第3位。

另外宁津县共完成经济总量240亿，在德州11个区县当中处在第6位。

夏津县共完成经济总量198亿，在德州11个区县当中处在第9位。

相对来说，这三座城市经济总量都不高。

夜晚的城市健身

我们再来认识一下这三座县级城市的产业分布。

现在的临邑县逐渐形成绿色化工、新材料、农副产品深加工等三大主导产业。

另外临邑县逐渐探索新型工业化发展，着力推进碳材料、生物医药、新材料、现代农业、医疗防护等产业集群的建设。

现在的宁津县逐渐形成三大产业集群，分别是家具、健康器材、电梯等。

城市的流光溢彩

当然宁津县也正在加快新型工业化强县发展，随着宁津县产业升级，着力构建以智能装备、高端零部件、电子及小家电、机械专用设备、农副产品深加工、新材料等6大骨干产业聚集。

现在的夏津县也形成了以服装纺织、装备制造、农副产品深加工等三大核心主导产业。

这三座县级城市产业分布可以看到，相对来说这三座县级城市工业发展还有很大的进步空间。

通过不断累积，大力提升工业化，加速工业的产业升级，特别是产业的聚集，那么对于这三座县级城市未来的综合实力提升有很大的帮助。

生态环保之城

我们再来认识一下这三座县级城市所管辖面积以及这些年的建成区规模。

临邑县管辖面积大约1016平方公里，宁津县管辖面积大约833平方公里，夏津县管辖面积大约882平方公里。

过去10年时间，县级城市经济发展取得长足的进步，而对于整个城市的规模也逐渐扩大。

美丽的城市，我的家

对于这三座县级城市来说，建成区最大的是临邑县。现在临邑县建成区面积大约60平方公里，另外宁津县建成区面积大约44平方公里，夏津县建成区面积大约33平方公里。

所以说这三座县级城市都具备中等城市格局，城市化的发展，未来中心城区的人口还会持续增加，当然中心城区的面积也会有一定比例的增大。

我们再来了解一下这三座县级城市目前的房价分布。

目前整个德州地区平均房价大约为0.91万，在全国大概处在第92位。

城市美景一角

而在德州地区房价最贵的是德城区，现在德城区平均房价大约0.98万，另外德州陵城区目前的房价大约为0.6万。

对于这三座县级城市来说，房价最贵的是临邑县。

现在临邑县平均房价大概为0.79万，在德州地区排名第二，仅次于德城区。

而对于宁津县现在平均房价大约为0.72万，宁津县房价在德州地区排名第四。

夏津县平均房价大约为0.63万，夏津县房价在德州地区排名第六。

架起幸福的桥梁

应该说这三座县级城市房价的差距不大，这三座县级城市房价也不高。

对于现在全国县域城市平均房价已经达到了1万以上，这三座城市房价与全国平均房价相比还有一定差距。

我们从多个角度、多个维度来剖析这三座限制城市。

分别从这三座县级城市的常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、建成区规模角度可以看到：

这三座县级城市综合实力还有较大的进步空间，还需要通过强化工业发展大力提升整个城市竞争力。

的确城市越来越美

总体来说，虽然过去10年这三座县级城市人口出现一定程度的流出，但对于这三座县城来说，人口还是在持续流入。

城市化推动乡镇级农村人口快速往中心城区聚集，对于这三座县级城市中心城区，未来城市格局可能还会进一步提升，加速这三座县级城市建成德州地区重要的区域中心城市。

幸福的德州

当然站在房价的角度来看这三座县级城市，短期内这三座县级城市的房价不会有太大的波动。

毕竟支撑房价的因素有很多，而随着未来经济的高速发展、产业动能转换，对于这三座县级城市未来的楼市空间仍然有一定潜力。

随着城市化的发展，城市基建的大量投入，对于城市的医疗设施的提升，基础教育的提升，生态环境的提升必然也会对城市所属的固定资产价值提升。

快速发展中的城市

对于这三座县级城市的契机是什么？或许未来大济南都市圈也会给予这三座县级城市较大的发展契机。

未来的都市区、都市圈必然会加速都市圈内人口众多的卫星城市通过轨道串联。不管是高铁还是城际铁路，还是市域轨道，对于县级城市来说都是不可多得的交通资源。

大济南都市圈

相信未来这三座县级城市的城市建设会更上一层楼，当然随着城市综合实力的提升，依然看好这三座县级城市楼市的发展。

个人观点，仅供参考。